dnes je 28.3.2024

Input:

Změny daňového odpočtu u úroků z úvěrů na bydlení od 1. 1. 2021

29.10.2021, , Zdroj: Verlag DashöferDoba čtení: 15 minut

2021.22.03
Změny daňového odpočtu u úroků z úvěrů na bydlení od 1. 1. 2021

Ing. Martin Děrgel

"Dáme si do bytu... židli, kdo židlí má, bydlí, každý kdo bydlí, má starostí půl..." Duet Ireny Kačírkové a Josefa Beka už asi moc čtenářů nezná, ale jeho poselství je stále platné. Bydlení zůstává základní a nezbytnou podmínkou života, ale požadovaný standard se v našich končinách až neuvěřitelně zvýšil. Ještě razantněji ovšem narostla jeho cena. Proto velká část po bydlení toužících osob nevystačí s vlastními úsporami a financuje pořízení bytu či domu úvěrem od banky, stavební spořitelny nebo kampeličky. Což stát významně podporuje, zejména možností odpočtu úroků z úvěrů na financování vlastního bydlení od základu daně z příjmů. V této oblasti došlo od letošního roku k několika změnám. Podívejme se na ně.

PŘEDSTAVENÍ "VINÍKA" ZMĚN DAŇOVÉHO ODPOČTU

Zákon č. 586 /1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen "ZDP"), je v průměru novelizován každé dva měsíce. Nás bude konkrétně zajímat 172. novela účinná od 1. ledna 2021 – zákon č. 386/2020 Sb., kterým se zrušuje zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů, a mění a zrušují další související právní předpisy (dále jen "novela"). Mimochodem, po ní již bylo schváleno dalších 8 novel zákona o daních z příjmů.

Hlavním posláním novely bylo zrušení daně z nabytí nemovitých věcí – oslabení státního rozpočtu o zhruba 14 miliard Kč ročně – ale k tomuto "cukru" zákonodárci přidali také "bič" ve formě zhoršení daňových podmínek poplatníků daně z příjmů fyzických osob týkajících se pořízení a prodeje nemovitých věcí. Do textu ZDP zasáhla novela 16 změnovými body (část druhá, článek III) a 5 body přechodných ustanovení (část druhá, článek IV), přičemž řeší 5 vzájemně provázaných témat (uvádíme v pořadí klesající významnosti):

  1. Prodloužení časového testu osvobození příjmů fyzických osob z prodeje nemovitých věcí nesloužících pro bydlení poplatníka z 5 na 10 let (uplatní se až u těch nabytých počínaje rokem 2021).
  2. Snížení maximální nezdanitelné částky z titulu zaplacených úroků z úvěrů na bydlení (za domácnost) z 300 000 Kč na 150 000 Kč za rok (uplatní se opět až u bytových potřeb obstaraných od roku 2021).
  3. Přehlednější vymezení a mírná úprava stěžejního pojmu "bytová potřeba" v samostatném ustanovení.
  4. Odstranění nezamýšlené duplicity podmínek daňového osvobození příjmů fyzických osob z  nemovité věci sloužící pro bydlení poplatníka méně než 2 roky před prodejem.
  5. Legislativně technické úpravy ZDP související se zrušením daně z nabytí nemovitých věcí.

Našeho tématu se týkají dvě tučně zvýrazněné změny, na které se blíže podíváme. Pokud se někdo pustí do samostudia novely, měl by ji začít číst odzadu, tedy od přechodných ustanovení, která jsou u ní zásadní.

SNÍŽENÍ MAXIMÁLNÍHO ODPOČTU ZAPLACENÝCH ÚROKŮ Z ÚVĚRŮ NA BYDLENÍ

Vládní návrh novely (sněmovní tisk č. 866, viz www.psp.cz) měl původně v plánu ukončit možnost daňového odpočtu zaplacených úroků z úvěru použitého na financování bytové potřeby poplatníka a jeho blízkých dle § 15 odst. 3 a 4 ZDP. Například když si rozrůstající rodina vezme hypoteční úvěr na výstavbu či koupi většího domku nebo bytu, anebo na jeho stavební úpravy. To ale vládě nevyšlo a došlo jen ke snížení maximální částky, o kterou si mohou – poplatníci v rámci jedné domácnosti – snížit základ daně z příjmů za jedno zdaňovací období. A to z dosavadní astronomické výše (jde pouze o úroky, nikoli o jistinu) 300 000 Kč na polovinu, tedy "pouze" na 150 000 Kč. Reálně proto redukce asi bude trápit jen poměrně málo osob.

Navíc se toto zpřísnění začne vztahovat teprve na nově obstarané "bytové potřeby", resp. úvěry od ledna 2021. Takže u těch dříve pořízených budou moci poplatníci ještě dlouhá desetiletí snižovat své základy daně z titulu tohoto odpočtu stále až do výše 300 000 Kč za jedno zdaňovací období (v rámci jedné domácnosti). Mohou za to hned dvě speciální přechodná ustanovení, z nichž to první se týká úvěru na pořízení bytové potřeby a druhé úvěrů na refinancování těch prvně zmíněných:

  • "Na úroky zaplacené ve zdaňovacím období z úvěru ze stavebního spoření, z hypotečního úvěru poskytnutého bankou a z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou nebo bankou v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo s hypotečním úvěrem použitých na financování bytové potřeby podle § 15 odst. 3 písm. a) až g) ZDP, ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti čl. III, obstarané před 1. lednem 2021, se použijí § 15 odst. 3 a 4 ZDP, § 38k odst. 5 písm. e) ZDP a § 38l odst. 1 písm. b) až g) ZDP, ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti čl. III." (poznámka: tedy před 1. 1. 2021)

  • "Na úroky zaplacené ve zdaňovacím období z úvěru ze stavebního spoření, z hypotečního úvěru poskytnutého bankou a z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou nebo bankou v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo s hypotečním úvěrem vynaložených na splacení úvěru nebo zápůjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v § 15 odst. 3 písm. a) až g) ZDP, ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti čl. III, obstaraných před 1. lednem 202, se použijí § 15 odst. 3 a 4 ZDP, § 38k odst. 5 písm. e) ZDP a § 38l odst. 1 písm. b) až g) ZDP, ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti čl. III." (poznámka: tj. před 1. 1. 2021, platí tedy nadále limit 300 000 Kč)

PŘEHLEDNĚJŠÍ A MÍRNĚ UPRAVENÉ PODMÍNKY "BYTOVÉ POTŘEBY"

Nejvíce prostoru ohledně změn ZDP se v novele týká definičních podmínek pojmu "bytová potřeba", který slouží pro účely 4 ustanovení. Vedle odpočtu za úroky z úvěru na bydlení (§ 15 odst. 3 ZDP a (§ 15 odst. 4 ZDP) to jsou tři typy osvobození příjmů fyzických osob podle § 4 odst. 1 písm. a) ZDP – prodej "objektů bydlení", písm. b) – prodej "jiných nemovitých věcí" a písm. v) – použití náhrady, odstupného za uvolnění bytu. Je to dáno tím, že se obsáhlé vymezení "bytové potřeby" z § 15 odst. 3 ZDP přesunulo do nově vloženého § 4b ZDP s pěti odstavci, z nichž ten první a nejdelší vyjmenovává písmeny a) až g) jejich 8 typů. Ovšem v tomto případě nová kvantita rozhodně neznamenala novou kvalitu, neboli k věcné změně tímto došlo pouze ve velmi malém rozsahu.

Stěžejní je pochopitelně konkrétní vymezení avizovaných 8 typů takto daňově zvýhodněných "bytových potřeb", které byly do nového § 4b odst. 1 ZDP – až na dvě malé výjimky – pouze opsány z dosavadního znění. Proto si v jejich soupise tučně zvýrazníme a okomentujeme jen ony dvě věcné změny, přičemž přeškrtnutím je vyznačen dosavadní zrušený text a podtrhnutý je nově vložený text, který je nahradil:

"Bytovou potřebou se pro účely daní z příjmů rozumí:

  1. výstavba bytového domu, rodinného domu, jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a změna stavby,
  2. koupě úplatné nabytí pozemku
    1. za předpokladu, že na pozemku bude zahájena výstavba bytové potřeby podle písmene a) do 4 let od okamžiku uzavření úvěrové smlouvy nabytí pozemku, nebo
    2. v souvislosti s pořízením bytové potřeby uvedené v písmenu c),
  3. koupě úplatné nabytí
    1. bytového domu,
    2. rodinného domu,
    3. rozestavěné stavby bytového domu nebo rodinného domu,
    4. jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
  4. splacení vkladu právnické osobě jejím členem za účelem získání práva nájmu nebo jiného užívání bytu nebo rodinného domu,
  5. údržba a změna stavby bytového domu, rodinného domu, bytu v nájmu nebo v užívání nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
  6. vypořádání společného jmění manželů nebo vypořádání spoludědiců v případě, že předmětem vypořádání je úhrada podílu spojeného se získáním jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, rodinného domu nebo bytového domu,
  7. úhrada za převod podílu v obchodní korporaci jejím členem uskutečněná v souvislosti s převodem práva nájmu nebo jiného užívání bytu,
  8. splacení úvěru nebo zápůjčky použitých poplatníkem na financování bytových potřeb uvedených v písmenech a) až g), pokud jsou splněny podmínky pro tyto bytové potřeby."

Ukázalo se, že omezení pořízení "bytových potřeb" dle písmen b) nebo c) – bytového/rodinného domu, bytu, změny stavby, nebo pozemku, na kterém tyto bude poplatník stavět – pouze na jejich "koupě" nezamyšleně vyřazuje jiné věcně obdobné způsoby. Například úplatné nabytí na základě výkonu rozhodnutí dražbou v rámci exekučního řízení právně nepředstavuje "koupi" objektu, ale poplatník prakticky zcela obdobně platí za pořízení "objektu bydlení", který však pro nesplnění definiční podmínky jeho "koupě" nepředstavuje "bytovou potřebu". Nově proto tyto dva typy patří mezi daňově zvýhodněné "bytové potřeby" při jakémkoli jejich úplatném nabytí.

Významnější je druhá věcná novinka týkající se "bytové potřeby" podle písm. b) bodu 1. Jde o situaci, kdy poplatník nejprve úplatně pořídí (holý) pozemek, na kterém pak posléze zahájí výstavbu rodinného či bytového domu nebo bytové jednotky. Dodatečnou podmínkou je v těchto případech, že výstavbu na pozemku zahájí do 4 let. Do konce roku 2020 se tato lhůta počítala od uzavření úvěrové smlouvy. To novela od roku 2021 změnila a 4letá lhůta na zahájení výstavby se nově počítá od nabytí vlastnického práva k danému pozemku, což zaručí stejné podmínky pro všechny poplatníky bez ohledu na zdroj financování jejich výstavby.

BEZPEČNÝ VÝKLAD FINANČNÍ SPRÁVY K NOVELE "BYTOVÝCH POTŘEB"

Největším problémem českých daňových zákonů je nejednoznačnost. I když letem světem prezentovaná novelizace odpočtu úroků z úvěrů na bydlení a souvisejícího pojmu "bytová potřeba" na první počtení nevypadá záludně, pár nejasností skrývá. Většinu se ale podařilo vyjasnit projednáním na "koordinačním výboru", což je léty osvědčená odborná diskuze na aktuální problémy předestřené daňovými poradci, k nimž se vyjadřují zástupci Finanční správy ČR.

Jednalo se o příspěvek s pořadovým číslem 570/27.01.21 "Uplatnění úroků z úvěru ze stavebního spoření, z hypotečního úvěru poskytnutého bankou a z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou na financování bytových potřeb obstaraných od 1. ledna 2021". Z velmi obsáhlého dokumentu jsem vybral jen malou ochutnávku 4 dílčích otázek týkajících se "obstarání bytové potřeby". Proto když bude mít případně čtenář jiný problém s odpočtem, měl by si pročíst celý příspěvek.

  1. Vymezení pojmu obstarání bytové potřeby

Novela zavedla do zákona o daních z příjmů nové pojmosloví – obstarání bytové potřeby – jehož definici ale nelze nalézt v platném veřejném ani soukromém právu. To

Nahrávám...
Nahrávám...